关于投资性住房具体有多少存在于市场，可拿出来交易，其实是个技术性问题|天天亮点

2023-06-11 00:30:11 来源：观察网

万年老猪精

我不是这个专业的，所以我没法给出什么系统的解释，但是我看了的你的回复的确有些个问题：

(资料图)

1、“这样供给上就只有二手房置换，炒房出售和新建住房。大部分城市的居民住房平均面积并不高，而且统计数字还是包括建筑面积的，所以整个中国的房市仍应该看作缺少投资性房产。”这里的投资性房产是不是就是指的炒房出售？这个东西难道不是之前市场上最常见的房产类型吗？特征就是一线各类网红楼盘。

2、在我没有理解错1的情况下，那就有点微妙了，如果中国的房市是缺少投资性房产，那么房住不炒这个概念到底说的是啥？在市场上购买自住和拿来当投资两者难道还能够区分开来吗？还是你的意思是说，如果出现了足够的所谓投资性房产（为了不要有误导，我是指比如写字楼或者是超高级的公寓，别墅之类的），相关资金就不会进入一般性住房的领域？这个结论又听起来就像资本家会放弃薅羊毛的机会一样非常的反常识。

3、关于断供这部分真的让我涨知识了，我的确不知道断供的自住房屋一般是不会被出售的，估计是为了给个机会有钱了能再续回来？那断供之后再续是要重新计算吗？总不能存档读档吧

4、其实我上一条回复，主要想表达的就是市场上的住房也是我认为的投资性房产的主体，所以我也没有明白为什么你说市场上投资性房产不是主体，能不能住和能不能投资两个有什么冲突吗？多的是拿一套抵另一套然后租金抵房贷这种套路，这套房的房本被用来抵押贷款给另一套房的首付去了啊。

5、我又重新回去看了一下你之前那个回复，然后理了一下思路，我自己的作为一个深圳人的体会是这样的：我有没有购房需求，有，但是我买不起，所以我的居住需求在一定条件上可以被租房满足，什么条件呢？就是我只要不结婚不生娃，那我就可以一直租房住下去。

这就是我一开始觉得你说的不大对的地方，不是所有的需求都会变化成交易行为，双方对这个商品的价值有个卡死了的认知，炒房人认为我花了钱买，不能亏钱卖了，我们这种想买，但是买不起，算了不玩了。文章说的价值到头了其实不大对，应该是价格到头了，因为再高没有意义，大众在这个价格上都已经不想买了。市场上死水一片，但是价格还是死扛不跌是因为有房的人不卖也没有什么亏的，房子拿在手上一时间也不会发霉（那些杠杆加的太高的都已经死过一轮了），不行还能租出去，想买的人反正也看不到什么买的希望甚至根本就不会有这个奢望，只能继续租（而且租房比买房灵活，信息差更小），整一个死循环了。

ps:好不容易逮着一个能好好说话的，废话有点多了，见谅~

关于投资性住房具体有多少存在于市场，可以拿出来交易，其实是个技术性问题。

这里涉及到的是置业需求、居住需求和投资需求三者。这三者是不一样的。

有一个指标是户套比，国内平均水平是 1.1 也就是 10 户对应 11 套房产。然后居民自有住房率是 96% 。但是假如这样，就和多数人的认知产生偏离。这个偏离如果要解释其实很简单。因为人口不是“本地居民”。也就是你说的你自己的情况。

但是哪怕是上海这批人也只有 1000 万。北京、深圳、广州都要少很多。就算把二线三线加起来，很可能也只有五六千万，而且其中的绝大部分仍拥有房产，只是不在工作的地点而已。对于一般国家来说，这是天文数字。但是对于中国来说，这部分人口连 5% 都不到。所占 GDP 再高也不会超过 10% 。所以只是少数需求。他们之中有投资需求的能有多少？能用杠杆来带的资金有多少？你这里也认同，他们的杠杆在上一次已经去得差不多了。当然我知道一些人还在撑着的。

网红楼盘、炒房楼盘，就是投资需求的一个体现。但这“众人皆知”是媒体问题。这种楼盘本身会因为开发商急于回款，而在媒体上大做推介。而反过来，我举一个现实的例子，我这里附近的一个国资开发商的楼盘，就是今年开盘的，都是通过传统手段拉人在网上就和不存在一样。假如不是在就在我眼前，我根本就不知道这个开发商在本地有项目。相对的，本地另一个“网红”楼盘，恰恰是开发商资金链断裂，连房产证都拖了很长时间才办好。这个楼盘就是很多外地投资资金进入。一个楼盘，哪些是投资资金购入的，哪些是置业的业主，哪些是只是住一段时间后面打算卖的，都是可以问出来的。你自己也可以问一下。关键是要具体到每个人的需求。再往上一层一层推导，才能得到有意义的结论。

至于资本的问题，中国最大的资本就是国资，这一点不会有什么异议。资本家这种其实是个过于简单的模型。

最后，断供只是自用房产是不会被出售，要注意是生活必需住房，不是唯一房产，换句话说，是有人要住在里面。另外一个回我的评论，就犯了这个错误。当然，更重要的是，我们在说的是银行，不是一般债权人。银行永远是系统性风险。不可能为了一笔债务花过多工夫。但是银行仍会走标准的法律程序，而且罚息这些依旧会被计算。银行贷款减免或让渡利息现实中发生过，但不是常态。而金融不良债权转让是个更复杂的问题。只要没有出现大规模挤兑，银行不可能考虑大量转让房贷的债权。

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