社论丨利用好楼市复苏窗口，推动房地产业向新发展模式平稳过渡

2023-02-17 07:35:11 来源：21世纪经济报道

(资料图)

2月16日，国家统计局发布的数据显示，今年1月，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨城市有36个，数量为近17个月以来的新高。同期，二手住宅销售价格环比上涨的城市有13个，为近6个月以来的新高。70个城市新房平均价格指数环比持平，这是2022年2月以来首次出现止跌，特别是一线城市出现房价企稳的迹象。

如果将目光锁定在相对规模较小的二手房市场，表现更为积极。贝壳研究院数据显示，2023年2月前两周(1日-14日)贝壳重点50城二手房日均成交量较1月同期增长约90%。麦田房产数据显示，2023年第7周(2.6-2.12)，北京二手房成交量为3190套，环比上涨13.4%；中指研究院统计2023年2月1日-11日期间，北京二手房成交量为4705套，环比增长33.5%，同比增长173.5%。其他城市如深圳，深房中协监测数据显示，2月6日-2月12日，深圳全市二手房录得784套，环比增长率为40.0%，超2022年周录得量最高值。杭州市住房保障和房产管理局网站显示，2月15日杭州市二手房当天成交量突破200套。

可以看出，热点城市二手房市场已经启动，可能会带动市场逐步回稳和增长。这是因为，这些城市有较多具有支付能力的刚需客户，比如为了子女教育或结婚，一旦楼市在宏观上表现为止跌以及政策上鼓励楼市消费，那么，有些刚需不会继续等待，而是直接入市。这类刚需客户涌现会带来一定数量的改善型置换交易，推动高端住房价格上涨，从而激活二手房市场。

这类交易通常会率先发生在一二线热点城市主城区。按照过去的经验，热点城市的二手房量价齐升，会带动该市新房销售的增长，热点城市楼市的量价齐升的影响，最终会传导给二三线城市，从而呈现从一线城市主城区和高端市场向整个城市扩散、从一线热点城市向二三线城市扩散的传导路径。

过去20多年的楼市，呈现出明显的“买涨不买跌”的现象，每次楼市量价齐涨，都要借助于宽松货币政策放大的购买力和预期，并产生自中心地区向四周扩散的效应。以2015年启动的上一轮牛市为例，当年6次下调利率并降低了首付款比例，深圳楼市率先暴涨，2016年传递到上海、厦门、北京等热门城市，并向二、三线城市蔓延，最终迎来全国房价普涨。2020年，为应对疫情冲击而采取宽松货币政策后，2021年上半年一线城市学区房迎来暴涨，但调控政策抑制住了更大范围的扩散。

当前，一二线热点城市以及长三角地区部分城市，积累了一定数量的刚需和改善型客户，正在陆续释放，这将有助于热点城市市场稳定和反弹，并为其他城市增强信心。但是，具有巨大存量和价格过高的热点城市，有效需求不会像以前那么多，靠价格大幅上涨的方式，会快速透支市场，不如通过稳定的价格，缓慢有序释放需求，令市场可持续健康运行。

在一定程度上，当前较低的按揭利率、大幅拉长的房贷期限、降低首付比例等金融政策，都为楼市复苏准备好了条件，按照过去的经验，全国楼市的复苏需要热点城市量价齐涨带动。但是，热点城市的房价已经明显过高，如果继续上涨并起到引领作用，长远看对楼市的稳定发展极为不利。

因此，我们应该推动楼市稳定复苏，而非像过去那样周期性“过热”，并利用这个窗口期，根据市场供求关系、城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。中国存在大量刚需群体，但相对于当前的房价，较低的购买力无法转换为有效需求，因此，如何满足这些群体的居住需求，同时维持当前楼市稳定，是有待解决的课题。

关键词：房地产业