谁在押注地产? 世界新动态

来源:乐居财经

文/乐居财经 陈圣


【资料图】

当19号小球滚落的一刹那,坐在第一排的华润&中铁联合体竞买代表压抑不住内心的喜悦,狠狠地挥舞了下拳头,随即拿起手机向公司报喜。

5月6日,在北京土拍现场,华润和中铁组成的联合体以37.26亿元的总价+1.8万㎡现房销售面积,摇号竞得北京大兴西红门6005、6007地块,溢价率15%。

自今年年初掌门人李欣给华润置地顶下了“开局即决战,起步即冲刺”的基调之后,华润置地一开年便火力全开,表现出强烈的拿地欲望,活跃于各地土拍市场,为今年的3000亿销售目标“建仓囤粮”。

保利发展、招商蛇口等头部央企,也在土地市场频频出手,延续在2022年相对稳定的投资力度,补充自己的土地储备。

央企越来越强的存在感,或许只是因为在行业整体缩表的背景下,央企退得更慢一些,幅度更小一些,也在一定程度上让市场更稳一些。

土地市场热度回升,主要还是得益于央国企的推动。

前4月,土地成交规模同比下降31%,创下2010年以来的新低。只有近三成的百强房企,在公开市场出手拿地。而拿地的主体,大多仍是国资老面孔。

期内,华润、保利、招商等央企拿地金额均超过百亿。央企们犹如行业里的压舱石,将资金注入行业。

央企抢地

据统计,全国22个集中供地城市中,共有12个城市在4月进行了土拍,挂牌出让了80余宗涉宅用地,除合肥1宗地外,基本上没有流拍的地块。

点状复苏、深度分化依然是当下土拍市场的关键词。城市间、板块间热度差异大,热门城市、热门地块遭房企抢夺,地块条件相对欠佳的地块,则大多底价成交。

上海4月20日出让的19宗土地中有15宗达到上限地价,吸引了超过50家房企竞拍,是近6年来最多的一次。

杭州、合肥4月份的供地质量较上一批虽略有下降,但土拍依旧维持高热。杭州12宗地中有三分之二地块达到封顶价,最终摇号成交;合肥参拍房企多达60余家,连肥西的5宗地块也报价触顶进入竞品质环节。

还有,成都4月出让的6宗土地,有5宗触及溢价率上限,报名企业多达52家……

不过,与上述一二线热点城市相对的是,一些非核心二线城市和三四线城市的市场表现依然低迷。

郑州首轮土拍的11宗土地中有10宗底价成交;长春推出的8宗地块也有7宗底价成交;还有天津4月28日出让的3宗土地、无锡4月21日推出的6宗地块,也全部以底价成交。

城市间的热度反差之大,距离市场全面复苏,还有很长一段路要走。

另一方面,从拍地房企来看,央国企仍是拿地的主力,尤其头部央企展现了强烈的拿地欲望。

在上海出让的19块土地中,有八成地块被央国企竞得,占土拍总成交金额的9成。

在经历了2020年“围标事件”之后,同为央企的华润、中海时隔3年重回上海土拍市场,华润一口气报名了12宗地块,中海报名了7块,颇有重拾3年时光的意味。

最终,华润幸运地以30.15亿元竞得了青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块,而中海则运气不佳,颗粒无收。不过同为央企的招商、保利、中铁建在上海此次土拍中也各斩获2宗地。

同一天,华润还联合长隆集团在广州豪掷197.21亿元拿下番禺长隆“超级地块”,在广州土地出让历史上地价款仅次于亚运城。

地块由两宅两商共4宗相邻地块组成,是一座体量达85万方的超级综合体。不过在两宗宅地的摇号中,华润置地连中两元的爆棚运气也在当天受到了在场其它房企的质疑。

此外,在杭州、合肥、成都等地也都不乏央企的身影,有的成功夺地,有的空手而回。

在4月25日杭州的土拍中,保利以6.27亿元底价拿下了运河新城地块,而中海则在摇号中杀出重围中签龙坞低密度宅地。

同一天,在合肥的第二轮土拍中,中海又以6.6亿元摇号获得了肥西一宅地,当天华润也斩获一宗肥西地块。

销售支撑扩储

近两年,不管是拿地投资还是销售业绩,地产央企在行业中的存在感越来越强。

根据克而瑞发布的全口径销售榜单,2023年1-4月保利发展跃居榜首,中海地产位列第三,华润置地排名第五,招商蛇口跻身第六。同比2022年同期,排名均有不同程度的上升。即便与全年榜单对比,也仅华润置地略降一位。

地产央企开年能有这样的成绩,与较为充足的土储不无关系。2022年,保利发展、华润置地、中海地产三大央企包揽新增土地货值榜单前三甲,招商蛇口也有第六名。

但若将这几家头部地产央企的拿地数量进行纵向对比的话,会发现只有华润置地新增项目较上一年多了10个,但总拿地金额也是减少的。

从这一角度来看,在行业整体缩表的背景下,大多央企只是稳步发展而已,并未大举扩张,而民企“缩量”降风险求生存,让降幅小一些的央企凸显了出来。

若从2022年的销售业绩来看亦是如此,这些地产央企的销售额同样也在下滑,只是与行业整体规模26.7%的降幅相比,其下滑的幅度普遍要小一些。

因此,其体现在榜单排名上,反而是上升的:保利发展跻身行业第二,华润销售额达到历史新高的第四,中海位列第五,招商蛇口排名第六。

相对稳步的销售,能提供资金回笼,这在一定程度上也支撑了他们拿地的强度。

今年以来,各家央企依然持续补货,1-4月华润置地以603亿元的新增货值位居榜首,保利发展和招商蛇口分列五、六,还有中国铁建和中海地产的新增土地货值也在百亿以上。

从去年开始,华润置地就表现出了强烈的逆势超车意图,2023年,在李欣的带领下又开启了新一轮决战,为此势必要继续补充土储。

除了参加土拍之外,华润置地也一直在积极寻找合适的收并购标的。较大手笔的一项是以124亿元收购了华夏幸福四家公司100%股权,3月29日华润置地正式发布公告宣布已完成该项收购。

此外,华润置地还将目光投向中国香港,2月初联合母公司华润集团,以108.49亿港元的价格,买下香港九龙长沙湾商住项目100%股权。

但事实上,华润置地前4个月603亿元的新增货值,同比去年同期反而下降了64.2亿元。新增货值同比同样在缩减的还有中国铁建和中海地产。

其中,中国铁建下降了51.1亿元,中海地产更是不到去年同期的五分之一。一方面因今年这4个月以来,全国土地市场供应一直处于历史低位;另一方面或许只能归结为运气不好,毕竟中国铁建和中海地产参加的竞拍、报名的地块都并不少。

在年报的业绩发布会上,不少高管们普遍表示,在土地市场复苏和城市持续分化之下,一二线核心城市的竞争压力会愈发增大。未来还是要适当着眼于一些高潜力区域,光盯着竞争激烈的核心城市核心区域或难以达成今年的业绩目标。

行业的压舱石

目前,房地产市场依旧处于点状复苏的状态,回暖力度依然不足。

中国社科院经济研究所教授刘煜辉表示,民众要是不买房,开发商就不会买地,土地创造信用、财政形成收入这一套中国经济加杠杆的模式就很难重启。

土地市场并未真正回暖。前4月,土地成交规模同比下降31%,创下2010年以来全国土地交易规模的新低。

近七成百强房企没有纳储,剩下三成还在拿地的百强房企中,仍是央国企老面孔为主。

在民企还在挤泡沫、降风险之时,央企似乎就成了房地产市场的压舱石,通过稳定的投资行为为行业不断注入资金,稳住市场。期内,华润、保利、招商等拿地金额均超过百亿。

这有赖于央企较为畅通的融资渠道与充裕现金。

华润置地财报显示,截至2022年底,华润置地综合借贷额为2300亿,在手现金及现金等价物975亿;总有息负债率40.2%,净有息负债率38.8%,三道红线指标居绿档。

据披露,2022年华润置地以公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式,合计融资391亿元。受益于央企背景和稳定经营,其借钱成本较低,年末加权平均融资成本仅3.75%。

进入2023年,华润置地融资动作密集。今年初,华润置地已经与一家银行订立35亿港元贷款融资协议;同时100亿元小公募已获深交所受理,募集资金在扣除发行费用后,将用于偿还公司有息债务、支持产业内房地产企业缓解流动性压力、项目建设以及补充流动资金。3月29日,其还发布了40亿规模的中期票据。

这些资金,又将成为华润置地的弹药,注入房地产市场。

保利发展2022年累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元,合计规模同比增长40.72%,直接融资平均融资成本仅2.88%。

在去年年底,保利发展披露了2023年的定增预案,125亿元的募资额也成为房企股权融资政策优化以来,募集资金规模最大的涉房再融资。

而招商蛇口根据年报披露,其2022年公开市场融资达327.2亿元,票面利率多次创下同期内房企债券利率新低。截至2022年末,持有现金862.4亿元(其中预售监管资金307.9亿元、非受限现金550.7亿元)。

编辑:王亚静

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